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あなたの建物をこの先何十年間、安全・快適に維持していく為には、まず劣化の度合いを把握しておく必要
があります。ここでは経年劣化により建物に発生する劣化の自主点検方法をご説明いたします。


 <自分でできる自主点検、建物劣化チェック!>
主に目視調査による建物劣化チェックをご説明いたします。あなたの建物にも下記のような状態が見られたら、早めのメンテナンスが必要です。

普段は見落としがちな建物の傷みも、チェックするポイントをよく注意して確認していくことにより劣化状況がわかります。

※自主点検をおこなう際の注意点
1)単独では行わなず、必ず補助者が同行する。
2)動きやすい服装、動きやすい靴を着用。
3)屋上に上がる際はハッチやタラップの登り降りに注意、柵・囲いが無い場合は落ちない様に絶対に建物の
   端にはいかない。



パラペットひび割れ
パラペット部のひび割れ等の劣化状況は、建物全体の劣化の目安になります。

露出防水のトップコート劣化
露出防水の防水層表面の塗装(トップコート)がすっかり劣化てしまっています。紫外線・酸性雨等からの防水層の保護効果がなくなり劣化が促進されます。

勾配不良による水たまり
勾配の不良により、屋上やベランダの特定の場所に水が溜り続けることによって、保護コンクリートや下にある防水層の劣化が促進される原因となります。
(雨上がり時や放水をおこなって水ハケを確認します。)

露出防水層の破れ・めくれ
露出防水の防水層のめくれや欠損により防水層の劣化が促進されて雨水が侵入し、雨漏りの原因となります。

押えシンダー目地に雑草繁殖 
伸縮目地材の表面がひび割れて、浮いて外れかかっています。更に目地材の隙間からは雑草も生えてきてしまっています。

雑草の根の力は強く、防水層を突き破って雨漏りの原因ともなります。

ドレンに雑草繁殖
ドレン廻りに雑草が繁殖したり、汚泥を蓄積させてしまうと、屋上やベランダに溜まった雨水等のハケが悪くなってしまい、ドレン廻りの防水層の劣化を促進します。

防水層立ち上り部分のふくれ
防水層立ち上り部分に雨水等が浸水して、防水シートがふくれている状態です。

浸水した水の重みで劣化が促進して、防水層の破れなどを起こす原因となります。

防水層立ち上りの端末部
防水層立ち上りの端末部に充填されているシーリング材がひび割れ・亀裂・隙間が発生するなど、劣化すると、上記の様に防水層の立ち上り部分に雨水等が浸水してしまいます。



塗装の劣化
紫外線・雨・風・温度変化などで塗膜が劣化し、塗装の表面が粉状に劣化した現象です。手でこすると色落ちして粉状に付着します。(チョーキング現象)

塗装面が剥がれる原因となりますので、チョーキング現象が見られたら、塗装の塗り替え時期です。

鉄部の錆1           鉄部の錆2             鉄部の錆3
塗装が剥がれた部分から、錆びが発生する原因となります。鉄部の腐食が進むと耐久性が低下する原因となります。更に、穴があくまで腐食させてしまうと修繕が大変になり、最悪の場合は全て交換となります。




外壁タイルの浮き
タイルの浮いている部分からの雨水等がコンクリートに浸水しやすくなります。
雨水・湿気の侵入は建物の劣化を促進する原因になり、放置すると劣化が促進して、外壁の剥落事故につながるおそれもあります。

シーリングの劣化
外壁の結合部分に充填されている目地剤(シーリング)が劣化すると、亀裂や隙間が発生して水が侵入します。

やがて、建物の内部に漏水を引き起こす原因となります。

鉄筋の爆裂
コンクリートの表面のひび割れから雨水等がコンクリート内部にに侵入しはじめると、下の鉄筋を錆びさせ、鉄筋に腐食膨張が生じます。放置するとやがて表面コンクリートが欠落して鉄筋が露出してきます。(鉄筋爆裂)

この状態を放置すると、劣化が急加速しはじめます。

    外壁のひび割れ    バルコニー柵支持部ひび割れ  バルコニー軒下部ひび割れ
ひび割れも、浮き同様に雨水等をコンクリートの中に侵入しやすくなります。
放置するとコンクリートや柵支持部の耐久性が低下して、危険な状態となります。

エフロエッセンス
これはエフロレッセンスといい、コンクリート内部の可溶成分が雨水等によって溶け、表面に染みだし、空気中の炭酸ガスとの反応によって難溶性の白色物質が表面に沈着した現象です。
外観上も見苦しく、タイルの剥落や鉄筋の腐食膨張を生じる原因ともなります。

外壁の汚れ(ラスタータイル)
外壁タイルが汚れていたりするのは、建物の美観を著しく損ねるだけでなく、資産価値の低下にも繋がります。(画像の白い部分は、タイルの洗浄剤のテストを実施した跡です。)
  
万年塀の柱部分に亀裂
亀裂やひび割れから雨水等をコンクリートの中に侵入しやすくなり下の鉄筋を錆びさせ、鉄筋に腐食膨張が生じます。

放置するとコンクリートや塀の柱部分の耐久性が低下して、危険な状態となります。



塗装面の剥がれ・ふくれ
塗装面が劣化して剥離してきている状態です。
剥がれた部分から劣化が促進していきます。

廊下天井のシミ・雨漏り1  廊下天井のシミ・雨漏り2  廊下天井のシミ・雨漏り3
天井・壁などのシミや漏水個所は、早急に根本的な処置が必要です。
侵入した水が建物全体の劣化を促進します。

このような漏水は、原因究明が困難なケースがあり、漏水修繕専門業者の適切な診断が必要となります。



 <劣化診断専門業者による建物劣化診断>
上記のような簡易調査を経て建物に危険な劣化の兆候が見られたら、適切な精密調査の診断メニューの提案を受けて調査機材を使用したより精密な劣化診断が必要になります。

また、簡易調査で危険な劣化の兆候が発見されて、コンクリート自体の強度やコンクリートのかぶり厚(鉄筋の深さ)なども早期に調査しなければ、危険な状況の建物もあります。


コンクリートのひび割れ
クランクスケールを使用してクランク幅(ひび割れ幅)を測定します。特に0.3mm以上のクランクは、コンクリート内部に雨水が浸透しやすくなります。
ひび割れ発生の主な原因は、コンクリートの乾燥収縮、水和熱、温度変化による応力、過可重、地震、不同沈下などの構造的な原因や建築時の施工上の原因などによる場合があります。

モルタル・タイルの浮き1
「パルハンマー」と呼ばれる打診棒で打診して、モルタル・タイルの浮きを調査します。
タイルの剥離発生率は、築10年で5〜10%、築30年では30%〜90%といわれています。「浮き」「ひび割れ」「欠損」の3種類が、剥落事故につながるおそれがあり、補修・改修などの対策が必要な劣化現象です。

モルタル・タイルの浮き2
サーモグラフィックカメラを使用した赤外線調査の画像です。足場なしで、手の届かない上層階部分のモルタル・タイルの浮きを調査することができます。これは外壁の温度変化を撮影する性質上、撮影時は天候やコンディションをよく吟味する必要があり、撮影した画像の解析にも高度な技術を要する調査です。

ジャンカ
ジャンカとは、空隙の多いコンクリートの不良部分のことで、「豆板」ともいいます。ジャンカは主に、コンクリートを打設するときの材料の分離や締め固め不足などによって発生します。
ジャンカ部分は、雨水や炭酸ガス等に対する耐久性が低く、この部分にある鉄筋や鉄骨は早く腐食するため、早期に修繕をする必要があります。

コンクリート強度試験
躯体の強度を測る調査方法で、シュミットハンマーによるコンクリート強度測定調査です。
シュミットハンマー法はサンプルを抜き取るなどコンクリートを破壊しなければならない調査と違い、コンクリートに打撃を加え、返ってきた衝撃の反射の強さを図ることでコンクリートの強度を測定する最も簡易な方法です。

コンクリート中性化試験
初期施工の不良や酸性雨・排気ガス・スモッグ・塩分等の影響で経年劣化により表面から徐々に中性化が進行していきます。コンクリートがアルカリ性を保っている間は鉄筋を保護しますが、中性化が進むと下の鉄筋が腐食して膨張し、ひび割れを発生させたり、鉄筋かぶり部分の爆裂を起こします。5cm以上の中性化の進行は要注意です。

アルカリ骨材反応
骨材中のある種の成分とコンクリート中のアルカリが反応して生成物が生じ、これが水分を吸収し膨張してコンクリートや骨材にひび割れを生じる現象です。

飛来塩分・凍結防止剤はアルカリ骨材反応を促進します。
 
給水管抜管調査
 給水管の抜菅調査(サンプリング調査)は、実際に使用されている配管の一部を外して、内部の状況、肉厚などを診断する調査です。床下などから抜管した管を半割し、酸洗い後に管内部の継手に発生している錆こぶや腐食状況・肉厚を調査します。これらの調査結果から管の推定残存寿命を算出します。

あくまでも簡易調査を経て、建物に危険な劣化の兆候が見られたら、より精密な調査診断をおこなう必要が出るということです。通常はこれら全ての調査診断メニューを行わなければいけない訳ではありませんが、建物は経年劣化していきます。

ですからこのように、現在の建物の状態を正確に把握して早めに適切な処置を施していくことが、建物の利用者のかたの安全を守るとともに、将来大がかりな修繕工事を発生させない為の未然策にもなります。



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