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定期調査を委託する業者を選ぶ際に考えておかなければいけないことは、建物調査会社をどう考えて選べば良いかということです。建物定期調査は、業者選びでほぼすべての良し悪しが決まります。ですから、信頼できる業者選び方のポイントをしっかりとチェックしておいてください。

特に考えなければいけないことについて以下の3項目を説明します。

 定期報告をおこなう目的について
 不誠実な調査業者について
 信頼できる業者を見分けるポイント





定期報告をおこなう目的について
ビル・マンション、また高速道路・トンネルなどの”コンクリートの崩落事故”などが新聞ニュースで連日話題になっていいます。

経済バブル期以降、我が国では建築物のスクラップ&ビルドの風潮が長く続いてきましたが、今日では維持管理に力を入れる事によるストック建築物の有効利用・ロングライフ化の方向へ移行し、適切な定期調査とメンテナンスは今後もますます重要性と社会的な責任を増してきています。

定期報告をおこなう目的は、建物の使用者・利用者・居住者・さらにその建物の廻りを通行する人等も含めた方々の安全を守っていくために、法律で定められた調査項目の調査をおこなうものです。そして、その結果を行政で把握できるように報告します。

このような目的からも、定期調査の不備による事故・人災などを起こしかねない不誠実な調査をおこなう業者に定期報告を委託してしまってはいけません。

残念ながら、不誠実な調査をおこなう業者は存在します。ですから、調査料金の高低だけで業者を選ぶのはもっとも危険なことです。

多くの調査業者は、本当に誠実です。ただ、一部の調査業者は必ずしもそうではないのです。


不誠実な調査業者について
<不誠実な業者
(1)調査士の調査技術が乏しい
定期調査には、専門的な知識・技術・経験が必要です。

しかし、鉄筋コンクリート造の建築物・設備の調査診断における知識・技術・経験が乏しい調査士が調査をおこなっているケースがあります。このような調査士は、しっかりと調査確認するべきポイントがわからないために、重要ポイントをスルーしてしまいます。

これは、我が国がストック建築物の有効利用・ロングライフ化の方向へ移行し、適切な定期調査とメンテナンスの重要性が認識されはじめた近年に、新規参入してきた業者が調査業務を専門としていなかったからと思われます。

また、依頼者側も定期報告をおこなう目的について深く考えることなく、行政への報告の為に仕方なく実施してきた建築物がたくさんあったため、とりあえず定期報告を請負う業者に委託してきてしまったからともいえます。

依頼者側には専門知識はありませんので、”調査士の知識・技術・経験の乏しさ”に気づくのは、崩落事故や崩壊事故、転落転倒事故、中毒事故など、なにか事故が起こってからということになります。そうなったら、もう取り返しがつきません。

定期報告は、今後もますます重要性をましていきます。「とりあえずこの業者でできるなら・・・」などと安易に選ぶのではなく、経験が豊富なしっかりとした業者を選ぶことが大切です

(2)安かろう悪かろう業者
近年続発している、夜行ツアーバスの事故や食中毒事故など、明らかに過度な効率化により、品質が許容範囲をこえて低下しているために起きてしまう事故が後を絶ちません。これらの多くは、見えないところで業務上定められている事がきちんとおこなわれていないことに起因して発生しています。

調査業務もまた無形のものです。つまり、見えないところではいくらでも手抜きができてしまいます。調査料金が安すぎれば、原価を圧迫します。”安かろう悪かろう業者”は見えないところで原価を大幅に削減しています。

例えば、資格者を募集して人材派遣会社のように登録します。そしてお客さんから定期報告の依頼を請けると、登録した調査士に”個人請負制”で低額で再委託して、原価コストを抑えるなどします。

このような人材派遣方式の”問題点”は、登録して個人請負している調査士の、専門知識・技術などの標準化が困難なことです。登録制の調査士の多くが、建物調査を副業でおこなっている人や定年退職した建築士であるからです。また、個々の調査士の使命感の格差も大きく、これらも調査の良し悪しに多大に影響してきます。

技能が乏しい調査士は、調査の重要ポイントを見落としてしまいます。また、使命感の希薄な調査士は、脚立を立ててタラップを登り、狭いハッチの南京錠を開錠しなくては出られない建物の屋上・高架水槽・ペントハウスなどに苦労して登ることをせずに、調査を随所省略してしまうこともあります。

このように建物調査を行う本来の目的とはかけ離れた、ずさんな調査がおこなわれることが多くあるのです。
※信じられないような話ですが、何れも事実です。

安さももちろん大切な要件ですが、”信頼できる業者”の中から定期報告を委託する業者を選ぶことが、建物の維持保全と安全につながり、結果として修繕費用の削減にもつながるのです。

信頼できる業者を見分けるポイント
定期報告は、建築物の維持保全に重要な調査を委託するのですから、「御社ではどんな人が(例えば、何歳くらいでどんな経歴の人が)調査業務に従事しているのですか?」と質問して、よく内容を確認することが必要です。「当社ではベテランの建築士が●名在籍して・・・」などと曖昧な、的を得ない返答をする業者は要注意です。前述した”登録制”の個人請負へ丸投げの業者かもしれません。

内容をよく確認するには、その業者の会社案内や経歴書、その他実績等を公開してもらい、同規模・同用途の建物の調査実績も確認します。報告書の写しなども公開してもらえば、専門知識がなくてもおおよそ業者の誠実さが推定できると思います。

できれば、実際にその業者が調査を手掛けた物件で、業者の評判なども聞ければベストです。(会社案内や経歴書だけでは見えない、その業者のマナーや気使いなども見えてきます。)そして見積を依頼したら担当者と面談をおこないます。

面談までおこなうのというのは、定期調査に対する使命感や熱意や誠実さを見極めるためでもあります。定期調査は1度限りでなく、その建物が存在する限り1年毎(または2年・3年毎)に継続しておこなっていくものです。

ですから、調査時だけでなく、いつでも気軽に相談ができて、安心して定期調査もまかせられる建物のかかりつけ医”のような業者を見つけることを強くお勧めします。

例え些細なことであっても、何か相談されたときにはすぐに駆けつけてくれて適切な対処とサポートをしてくれる、しっかりとした業者を見つけることです。もしも自社で対処できない問題であれば、その分野の専門家を紹介してくれるでしょう。

上記の点からも、ある程度の機動力も必要です。やはり個人事務所よりは組織で業務に当っている会社組織のほうが安心です。継続的に調査を委託してサポートを受けていくためにも資格保有者が複数在籍していることを選定の条件としてもよいでしょう。

多くの調査業者は本当に誠実です。ですから、あなたの建物を自分のことのように真剣に考えてくれる業者で、上記のポイントをクリアしているかどうか。このような観点で意中の業者と面談をおこなえば、業者選びはそう難しくはありません。必ず信頼できる業者を見つけることができます。



 まずは、お気軽にご相談ください。
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